Värmdö – tillbyggnad

Ska huset i Hemmesta få ett sovrum till, eller vill ni bygga ut sommarhuset så att det går att bo i året om? Skriv vad du har tänkt dig, så skickar vi förfrågan till granskade hantverkare som tar uppdrag på Värmdö. Besöket och offerten kostar inget, och valet av firma är ditt.

Så funkar det

1. Beskriv jobbet. Vad du vill bygga till (rum, uterum, våning), ungefärlig storlek, om du har ritningar och var på Värmdö.
2. Vi matchar dig. Förfrågan går till tre granskade hantverkare i vårt nätverk.
3. Gratis besök och kostnadsförslag. Du jämför och bestämmer själv vem som gör jobbet.

Värmdös småhus – spridda över sex decennier

På Värmdö fanns 12 789 bostäder i småhus år 2025. 11 355 ägdes med äganderätt och 1 009 var bostadsrätter, visar SCB.

Inget decennium dominerar. 2 038 småhus är från 1970-talet, 2 013 från 1960-talet, 1 566 från 1990-talet och 1 465 från åren 2001–2010, enligt SCB:s statistik över byggår. 945 är byggda före 1931.

Fritidshusen finns inte med i siffrorna. Lagens regel om lovfria tillbyggnader gäller dock alla byggnader som inte är komplementbyggnader, så den omfattar även sommarhuset.

Riksintressen och kulturmiljöer – här krävs lov

Värmdö har 14 områden av riksintresse för kulturmiljövården och cirka 55 utpekade kulturmiljöområden, och kommunen skriver att alla räknas som särskilt värdefulla. Några exempel ur kommunens förteckning:

• Centrala Gustavsberg – brukssamhälle med utbyggnadsområden planerade på 1930-, 40- och 50-talen. Kommunens inventering graderar husen i blått, grönt och gult efter kulturhistoriskt värde.
• Farstasundet – sommarvillor från 1870- och 1880-talen väster om Gustavsbergs samhälle, som ingår i samma riksintresse.
• Sandhamn och Grönskär – sommarnöjesmiljö samt tull- och lotsmiljö.
• Djurhamn och Djurö kyrka – skärgårdsmiljö som är känd sedan medeltiden.
• Lokala kulturmiljöer – bland annat Norra Lagnö, Stavsnäs by och Säby på Ingarö, utvalda i kulturmiljöprogrammet av kommunen och Stockholms läns museum.

Tillbyggnad utan lov – så lyder regeln sedan december 2025

Huvudregeln finns i 9 kap. 10 § plan- och bygglagen. Bygglov behövs inte för en tillbyggnad med högst 30,0 kvadratmeter bruttoarea eller öppenarea som inte är högre än byggnadens taknock, och husets alla lovfria tillbyggnader får tillsammans inte bli större än så, skriver Boverket. Sådant som byggts utan lov enligt äldre regler, till exempel skärmtak, räknas med.

Lov krävs ändå närmare tomtgränsen än 4,5 meter, om grannarna inte skriftligen har sagt ja, och för tillbyggnader på eller i särskilt värdefulla byggnader och områden (9 kap. 37 §). Boverket skriver att ett riksintresse för kulturmiljövården tyder på ett sådant område men att varje fall bedöms för sig. Värmdö kommun är tydligare: inom kulturhistoriskt värdefulla områden och riksintressen för kulturmiljövården gäller alltid lovplikt.

Ska tillbyggnaden få toalett eller dusch, ny ventilation eller en kamin, eller påverkas bärande delar eller brandskydd väsentligt, behöver du göra en anmälan och få startbesked innan arbetet börjar (Boverket).

Hundra meter från stranden

Värmdö kommun skriver att det även efter lagändringen inte är tillåtet att utan tillstånd bygga inom 100 meter från strand. Strandskyddsdispens prövas enligt miljöbalken, skilt från bygglovet, och Boverket påpekar att den kan krävas även när tillbyggnaden inte behöver lov.

I kulturmiljöerna kan det också behövas tillstånd från länsstyrelsen, till exempel för att ändra ett byggnadsminne.

Schakt och fyllning för grunden

Inom detaljplan krävs marklov om marken sänks eller höjs mer än 0,5 meter, utom när den justeras till den höjd planen anger (9 kap. 47 § PBL). Behöver tillbyggnaden bygglov ingår schaktet i den prövningen, enligt Boverket. Utanför detaljplan krävs marklov för schakt och fyllning bara där områdesbestämmelser säger det (48 §).

ROT för villor och skärgårdshus

Rotavdrag gäller arbetskostnaden när du bygger till bostadshuset, men också ett förråd, garage, en carport eller gäststuga. Villkoret hos Skatteverket är att en av tillbyggnadens sidor sitter ihop med den befintliga ytterväggen till minst 75 procent, eller att det finns en dörr mellan delarna.

Att bygga en helt ny bostad ger aldrig avdrag. 517 småhus på Värmdö är byggda 2021 eller senare, och så länge ett hus är yngre än fem år ger bara arbete som återställer byggnaden avdrag.

Källor: SCB, bostäder efter hustyp och upplåtelseform 2025 · SCB, bostäder efter hustyp och byggnadsperiod 2025 · Boverket, PBL-kunskapsbanken: bygglov för tillbyggnad av annan byggnad än komplementbyggnad (9 kap. 10, 14, 34–37 §§ PBL, lydelse 2025:974) · Boverket, göra en tillbyggnad (anmälan, grannemedgivande, tidigare lovfria tillbyggnader) · Boverket, utökad lovplikt för särskilt värdefull byggnad eller områden · Boverket, prövning av marklov inom detaljplan · Riksdagen, plan- och bygglag (2010:900), 8 kap. 13 § och 9 kap. 10, 37, 47–50 §§ · Skatteverket, ger arbetet rätt till rotavdrag? · Skatteverket, så fungerar rotavdraget · Värmdö kommun, förändringar i PBL från 1 december 2025 · Värmdö kommun, bygga i kulturmiljöer · Värmdö kommun, kulturmiljö och byggnadsvård (riksintressen, Gustavsberg)

Områden på Värmdö vi täcker

Vi förmedlar tillbyggnader på hela Värmdö, bland annat i Gustavsberg, Farstasundet, Hemmesta, Brunn, Värmdövik, Fågelbro, Ingarö, Norra Lagnö, Djurö, Stavsnäs och Sandhamn.

Innan du ritar tillbyggnaden på Värmdö

• Slå upp fastigheten i kommunens kulturmiljökarta – ligger den i ett riksintresse eller kulturmiljöområde krävs bygglov.
• Fotografera huset och omgivningen och kontakta kommunantikvarien om du är osäker på hur tillbyggnaden ska anpassas.
• Mät avståndet till strandlinjen. Inom 100 meter behövs strandskyddsdispens.
• Ta med alla gamla lovfria tillägg på huset när du räknar på 30 kvadratmeter.
• Står tillbyggnaden närmare gränsen än 4,5 meter – be grannarna skriva under ett medgivande.

ROT-avdrag

Du kan få ROT-avdrag med 30 procent av arbetskostnaden, högst 50 000 kronor per person och år (2026). Avdraget gäller bara arbetet – inte material eller resor – och dras direkt på fakturan. ROT-avdrag gäller om- och tillbyggnad av en befintlig bostad, men aldrig för att bygga en helt ny bostad. För småhus gäller det inte heller under de första fem åren efter att huset byggdes. Källa: Skatteverket.

Vanliga frågor

Läs mer

• Tillbyggnad i Stockholm
• Tillbyggnad Älvsjö
• Tillbyggnad Enskede
• Tillbyggnad Österåker
• Tillbyggnad Tyresö
• Tillbyggnad Upplands Väsby
• Bygglov för tillbyggnad – när behövs det?
• Bygga altan